compraventa viviendas militares

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MCS
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compraventa viviendas militares

Mensaje por MCS »

Necesito ayuda
Me hacen una revisión sobre el valor de compraventa de la vivienda militar del año 2001 y discrepo en cuanto al valor de compraventa real.
En reverso de la página 5 de la compraventa, en la ESTIPULACIÓN SEGUNDA se especifica claramente el precio de la compraventa, indicando que no es solo el importe en metálico (42.748,91€ + 13.746,23€ del incremento por la subasta) sino también, como pago en especie, los derechos que se pierden:
“ …
El precio final de esta compraventa es de NUEVE MILLONES CUATROCIENTAS MIL PESETAS, equivalente a 56.495'14 EUROS. Dicho precio ha sido fijado de acuerdo con la normativa prevista para venta de las viviendas militares enajenables en la Disposición adicional Segunda de la Ley 26/1999, de 9 de julio, (B.O.E. nº 164 de 10 de julio de 1999) y disposiciones de desarrollo. El representante de la parte vendedora confiesa haberlo recibido, para esta, antes de este acto, de la parte compradora, constituyendo el presente documento eficaz carta de su pago.
…”

Lery (26/1999 de 9 de julio) que expone detalladamente los derechos que van incluidos en ese 50% que se pierde con la compra-venta como son:
- Una compensación económica de hasta 36 meses por cada destino que se adquiera y que lleve aparejado cambio de localidad (en mi caso: Madrid, Ronda y Zaragoza).
- Una vivienda en régimen de arrendamiento especial, de la que se disfrutará mientras se permanezca en el destino.

A continuación se exponen los artículos de interés de la mencionada Ley 26/1999:


“ …
Artículo 1. Objeto.
La presente Ley tiene por objeto establecer un sistema de apoyo a la movilidad geográfica de los miembros de las Fuerzas Armadas a través de las siguientes medidas:
a) Facilitar una compensación económica para atender las necesidades de vivienda originadas por cambio de destino que suponga cambio de localidad.
b) Asignar en régimen de arrendamiento especial las viviendas militares en los casos singulares que se contemplan en esta Ley.
c) Proporcionar ayudas para el acceso a la propiedad de vivienda.
Asimismo, tiene por objeto racionalizar el uso y destino de las viviendas militares, estableciendo, en particular, las normas para la enajenación de todas aquéllas que no se destinen a los fines señalados en el presente artículo.

Artículo 2. Beneficiarios de la compensación económica o uso de vivienda.
El Ministerio de Defensa facilitará al militar de carrera de las Fuerzas Armadas, así como al militar profesional de tropa y marinería que mantiene una relación de servicios de carácter permanente, que se encuentre en situación de servicio activo o en la de reserva con destino, cuando cambie de destino que suponga cambio de localidad o área geográfica, una compensación económica o, con carácter extraordinario, una vivienda en régimen de arrendamiento especial, conforme a lo establecido en la presente Ley.

Artículo 3. Régimen de la compensación económica.
1. La compensación económica se reconocerá mensualmente a los beneficiarios de la misma durante el período de tiempo en que se encuentren destinados de forma continuada en cada localidad o área geográfica, con una duración máxima de treinta y seis meses. Las condiciones y el procedimiento para su reconocimiento se determinarán reglamentariamente y su cuantía será fijada cada año por Orden del Ministro de Defensa, teniendo en cuenta los precios del mercado de alquiler de viviendas en la localidad y el grupo de clasificación del personal.
2. La compensación económica, sin perjuicio de sus efectos fiscales, se considerará como ayuda de carácter no retributivo. En consecuencia, su percibo indebido dará lugar al reintegro por el procedimiento previsto para los ingresos de derecho público en el artículo 81 de la Ley General Presupuestaria.


Artículo 12. Incompatibilidades.
1. Las medidas de apoyo que esta Ley reconoce al personal beneficiario de las mismas y la adquisición de vivienda enajenada por el Ministerio de Defensa por los procedimientos de adjudicación directa o concurso son excluyentes. En consecuencia:
a) Quienes adquieran una vivienda por el procedimiento de concurso o adjudicación directa previstos en esta Ley, o como beneficiario de cooperativa que la hubiera construido en terrenos enajenados por el Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas, no podrán acceder a ninguna de las medidas de apoyo establecidas en esta Ley, así como a cualquier otra ayuda del Ministerio de Defensa o sus Organismos para la adquisición de vivienda.

Disposición adicional segunda. Normas para la enajenación de viviendas militares y demás inmuebles.
1. Las viviendas no incluidas en las Órdenes ministeriales a las que se refiere el apartado 1 del artículo 5 de esta Ley, así como los demás inmuebles, podrán ser objeto de enajenación de acuerdo con las siguientes normas:
a) Las viviendas ocupadas podrán ser ofrecidas al titular del contrato o, caso de fallecimiento de éste, a los beneficiarios que tuvieran reconocido el derecho de uso con carácter vitalicio, según lo preceptuado en el artículo 6 de esta Ley.
En los casos de viviendas que por sentencia firme de nulidad, separación o divorcio, o por resolución judicial que así lo declare, se encuentren ocupadas por persona distinta del titular del contrato, la enajenación de la vivienda a dicho titular sólo será posible siempre que, concurriendo todos los demás requisitos previstos en esta Ley, se cumpla la condición de hacer constar expresamente en la escritura pública de compraventa, los extremos relativos a la atribución del uso de la vivienda familiar que figuren en el convenio regulador aprobado por el Juez o, en su defecto, en las medidas tomadas por éste, así como en todas las modificaciones judiciales dictadas por alteración sustancial de las circunstancias de conformidad con lo prevenido en los artículos 90 y 91 del Código Civil, y que se produjeran antes del otorgamiento de la citada escritura.
Sin perjuicio de lo dispuesto en los párrafos anteriores, las viviendas ocupadas serán ofrecidas a la persona que tuviera asignado su uso por sentencia firme de separación, divorcio o nulidad, o por resolución judicial que así lo declare, en el supuesto de que no constituya la residencia habitual del titular del contrato y que éste renuncie expresamente a ejercer el derecho de compra una vez recibida la oferta, o de forma tácita si en el plazo de dos meses desde la recepción de la citada oferta no manifiesta su voluntad de adquisición, o proceda a revocar la aceptación de la misma, perdiendo éste el derecho de ocupación permanente de la vivienda en régimen de arrendamiento especial y siéndole de aplicación lo establecido en el artículo 12, apartado 1, letra a), de esta Ley.
La habilitación contenida en los párrafos anteriores para que pueda procederse a la enajenación de las viviendas no se entenderá como derecho adquirido a favor de los posibles compradores hasta que reciban la correspondiente oferta.
b) El precio de venta de los inmuebles a los que se refiere la letra a) de este apartado, se fijará de acuerdo con el valor real de mercado en el momento de su ofrecimiento, al que se aplicará la deducción que se señala a continuación.
A estos efectos se considerará como valor real de mercado el que se fije por al menos dos entidades de tasación, inscritas en el registro correspondiente del Banco de España y seleccionadas mediante concurso público, todo ello en la forma y según el procedimiento que reglamentariamente se determine.
A este importe se aplicará una deducción que, teniendo en cuenta los criterios que han venido rigiendo para la determinación de los cánones de uso y la ponderación del derecho de ocupación vitalicio que reconoce esta Ley a los usuarios, se valora de forma unitaria en el cincuenta por ciento, determinando así el precio final de venta. Este precio se abonará al contado.
…”
NOTA:
El precio de la tasación fue de 85.497,82€.
42.748,91€ correspondientes al 50% de la tasación y que se abona en metálico.
42.748,91€ correspondientes al 50% de la tasación y que se paga en especie.
“…
c) La adquisición de la vivienda será potestativa, manteniéndose el derecho del usuario a la ocupación permanente de la misma en régimen de arrendamiento especial, conforme se determina en el artículo 6 de esta Ley. El Ministro de Defensa fijará, en todo caso, los calendarios de venta y orden de prelación de acuerdo con los intereses públicos.
d) El usuario de una vivienda en el que concurran las circunstancias señaladas en la letra a) de este apartado, salvo la excepción prevista en el apartado 3 del artículo 12 de esta Ley, que no hubiera realizado la compra de su vivienda en el momento de la oferta de las viviendas del edificio del que forma parte, podrá, posteriormente, solicitar su compra durante un plazo de cinco años a contar desde dicha oferta. En este caso, la nueva oferta se realizará cuando no perturbe los calendarios de venta previstos, siendo el precio final de venta a que se refiere la letra b) de este apartado el que resulte de una nueva tasación.
e) Las comunidades de propietarios asumirán todos los servicios y elementos comunes de la finca transmitida. En cada una de ellas se integrará el Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas como propietario de las viviendas que, en aplicación de lo dispuesto en la letra c) de este apartado, no hayan sido enajenadas.
f) Respecto de las viviendas desocupadas, el Ministerio de Defensa podrá optar por asignarlas a otras unidades del Departamento o enajenarlas mediante concurso, estableciendo como precio de licitación el precio final de venta resultante de la valoración señalada en la letra b) de este apartado, entre personal al servicio del Ministerio de Defensa de acuerdo con los baremos y procedimiento que se determinen.
En los citados baremos se tendrán en cuenta, entre otros parámetros, con carácter prioritario y por este orden, que el militar se encuentre en la situación de servicio activo, así como que haya desalojado la vivienda militar que ocupaba, en aplicación del Real Decreto 1751/1990, de 20 de diciembre, como consecuencia del pase a situaciones de reserva.
g) Las viviendas adquiridas en las condiciones señaladas en las letras a) a f) anteriores no podrán ser objeto de enajenación hasta tanto no hayan transcurrido tres años desde el momento de la compraventa, salvo fallecimiento del adquirente.
h) Las viviendas no ocupadas que no se adjudiquen por los procedimientos anteriores y el resto de los bienes inmuebles, garajes y locales comerciales, que no tengan usuario, serán enajenados por subasta pública con sujeción al procedimiento previsto en la normativa vigente.
Los locales comerciales arrendados podrán ser adjudicados directamente al titular del contrato en el precio de venta que fijen las entidades de tasación que, estando inscritas en el registro correspondiente del Banco de España, hayan sido seleccionadas mediante el correspondiente concurso público. Los inmuebles señalados también podrán ser enajenados por contratación directa, cuando concurran las circunstancias previstas en el artículo 117 del Reglamento del Patrimonio del Estado, entendiéndose conferidas al Ministro de Defensa las facultades que el mismo precepto atribuye al Ministro de Economía y Hacienda.
i) Las normas para la enajenación contenidas en este apartado serán de expresa aplicación en todo caso, excluyéndose, por tanto, cualquier otro régimen específico al que pudieran haberse acogido con anterioridad las viviendas militares y demás inmuebles.
Los contratos de compraventa a que se refiere este apartado tendrán la naturaleza de contratos privados de la Administración.
2. Los recursos económicos obtenidos como consecuencia de las enajenaciones pasarán a formar parte del patrimonio del Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas para el cumplimiento de los fines señalados en la presente Ley.
…”

En atención a esto, yo no tengo dudas de que existe un pago en especie en la compraventa y posiblemente tampoco que el precio de la adquisición debería ser de:

42.748,91€ correspondientes al 50% de la tasación y que se abona en metálico.
+
13.746,23€ del incremento por la subasta.
+
42.748,91€ correspondientes al 50% de la tasación y que se paga en especie.
=
99.244,05€

¿alguién ha tenido el mismo problema?

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trasgu123
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Re: compraventa viviendas militares

Mensaje por trasgu123 »

Lo he leido varias veces ¿ cual es el problema ?. ¿ Que te puedes olvidar de INVIFAS si compras ? Pues lo mismo que todo el mundo que ha comprado, incluido yo mismo, hecho este que no es obligatorio. Hay un monton de gente que sigue viviendo en regimen de alquiler en su piso militar, desde hace decenios y no tiene intencion ninguna de comprarlo.

MCS
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Re: compraventa viviendas militares

Mensaje por MCS »

El problema es la valoración que hace hacienda de la compraventa, cara a una futura venta por el posible incremento de patrimonio.
Yo pienso que el valor de la compra es el valor de la tasación más el importe del incremento de la subasta, toda vez, que un 50% de la tasación es el mínimo importe de la subasta y el otro 50% se condona a coste de la pérdida de determinados beneficios como la ayuda al alquiler (max. 36 meses) y el propio alquiler de una vivienda militar, así como otras posibles ayudas que pudieran surgir y que vienen delimitadas en la Ley 26/1999.

Francisco I
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Re: compraventa viviendas militares

Mensaje por Francisco I »

Si como parece desprenderse de tu comentario, la situación viene provocada por una comprobación de valores a los efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales; he de decirte que la cuestión está prescrita.
Si la compra se produjo en el año 2001; de acuerdo con el articulo 66 de la Ley General Tributaria, el plazo para pagar el impuesto prescribe a los 4 años. Y de acuerdo con el artículo 66 bis de la misma Ley, la acción para comprobar valores y deducciones prescribe a los 10 años.
En cualquier caso; si presumes una próxima transmisión, sería conveniente echar números; por aquello de los incrementos patrimoniales. Hay que tener en cuanta la Autonosuya en la que tengas tu domicilio fiscal, pues éste impuesto está transferido.

MCS
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Re: compraventa viviendas militares

Mensaje por MCS »

En primer lugar la comprobación afecta a la deducción por adquisición de vivienda habitual, la diferencia entre la compraventa, la hipoteca y el % de desgravación.
En la compraventa INVIFAS (ahora Invied) vende la vivienda en subasta por el 50% de la tasación + el incremento propio de la subasta y paga sus impuestos correspondientes, principalmente ITAJD de la comunidad andaluza.
El otro 50 % también paga ITAJD de la comunidad andaluza.
Como conocemos como estaban las primeras viviendas que se entregaron, inhabitables, por lo que se pidió hipoteca por el 100% de la tasación, entendiendo, que la compra de la vivienda se hacía con un montante en metálico y otro en especie (pérdida de derechos que si son tangibles, valorables).
Se ha desgravado por el 100% de la hipoteca.
Después de 19 años se han perdido toda la documentación de la obra y solo queda la escritura de la compraventa y la de la hipoteca.
Las escrituras de la compraventa refiere directamente a la pérdida de derechos (obligación) que impone la Ley 26/1999.
Como esto le ha pasado a muchos de los nuestros, igual entre todos aparece algo en que apoyarse.

MCS
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Re: compraventa viviendas militares

Mensaje por MCS »

Dicho lo anterior y teniendo en cuenta que han pasado 19 años desde que se generó el derecho a la desgravación, y 15 años desde que una subrogación de hipoteca modificaron las cantidades que se desgravan
¿Ya no se puede iniciar procedimiento de comprobación?
esto dice el punto 2 del art 66 bis de la LGT.

2. El derecho de la Administración para iniciar el procedimiento de comprobación de las bases o cuotas compensadas o pendientes de compensación o de deducciones aplicadas o pendientes de aplicación, prescribirá a los diez años a contar desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo reglamentario establecido para presentar la declaración o autoliquidación correspondiente al ejercicio o periodo impositivo en que se generó el derecho a compensar dichas bases o cuotas o a aplicar dichas deducciones.

¿Hay algo tangible que nos apoye?

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TEMPUS FUGIT
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Re: compraventa viviendas militares

Mensaje por TEMPUS FUGIT »

no veo el problema

en cualquier caso quiza sea interesante esto

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-21614

MCS
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Re: compraventa viviendas militares

Mensaje por MCS »

No encuentro nada en ese enlace, si no eres un poco más concreto ...

MCS
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Re: compraventa viviendas militares

Mensaje por MCS »

Este tema puede afectar a muchos de nosotros y entre todos podemos encontrar soluciones comunes.
El primer punto a aclarar es si se puede considerar dentro de la compraventa mediante subasta la existencia de un pago en especie, ya que, por un lado se especifica la cantidad exacta del mismo, 50% de la tasación, y por otro en la propia escritura hace referencia a la ley 26/1999:
"... SEGUNDA.- El precio final de esta compraventa es de NUEVE MILLONES CUATROCIENTAS MIL PESETAS, equivalente a 56.495'14 EUROS. Dicho precio ha sido fijado de acuerdo con la normativa prevista para venta de las viviendas militares enajenables en la Disposición adicional Segunda de la Ley 26/1999, de 9 de julio, (B.O.E. nº 164 de 10 de julio de 1. 999) ..."
Y en el art 12 de esta misma Ley especifica los derechos que se pierden:
"...
Artículo 12. Incompatibilidades.
1. Las medidas de apoyo que esta Ley reconoce al personal beneficiario de las mismas y la adquisición de vivienda enajenada por el Ministerio de Defensa por los procedimientos de adjudicación directa o concurso son excluyentes. En consecuencia:
a) Quienes adquieran una vivienda por el procedimiento de concurso o adjudicación directa previstos en esta Ley, o como beneficiario de cooperativa que la hubiera construido en terrenos enajenados por el Instituto para la Vivienda de las Fuerzas Armadas, no podrán acceder a ninguna de las medidas de apoyo establecidas en esta Ley, así como a cualquier otra ayuda del Ministerio de Defensa o sus Organismos para la adquisición de vivienda.
b) Quienes perciban cualquier clase de subvención o ayuda, otorgada por el Ministerio de Defensa o sus Organismos para la adquisición de vivienda, no podrán acceder a otra de la misma naturaleza, así como a ninguna de las medidas de apoyo ni a la adquisición de vivienda por el procedimiento de concurso o adjudicación directa, establecidas en esta Ley. ..."

El segundo punto a aclarar es ese famoso artícuklo 66bis de la LGT.
¿Puede o no puede hacienda revisar una desgravación en 2018 por una cantidad X, cuando la misma procede de unos cálculos del año 2005?

MCS
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Re: compraventa viviendas militares

Mensaje por MCS »

¿Alguien puede ayudar?

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trasgu123
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Re: compraventa viviendas militares

Mensaje por trasgu123 »

Lo siento pero no alcanzo a saber cual es el problema. Si crees que te van a revisar la declaracion de la renta por las desgravaciones del piso, o que hacienda te va a decir algo cuando lo vendas, o que mas.

En todo caso:

- Las desgravaciones pertenecen al año fiscal en que se efectuan, no al año en que se compra la casa.
- Hay un monton de gente que ha vendido el piso sin ningun problema. Yo mismo estoy con el mio a la venta.

MCS
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Re: compraventa viviendas militares

Mensaje por MCS »

El problema es sencillo.
Yo pedí la hipoteca por el valor de tasación y no por el de compraventa, ya que entiendo que el importe de la compra es en metálico y en especie.
Eran bienes gananciales, así que con el divorcio adquirí el 50% restante valorándolo a precio metro cuadrado Junta Andalucía 2005.
Durante todos estos años he estado desgravando el 100% como adquisición vivienda habitual.
Hacienda me acaba de solicitar todas las escrituras, compraventa, hipoteca primera, subrogación primera y subrogación segunda, así como facturas luz, agua, teléfono, internet año 2018, ..., certificado empadronamiento histórico, ..., para que a su juicio decidan si es o no mi vivienda habitual y si la desgravación del 100% es correcta.
A día de hoy, no dispongo de recibos de algunos impuestos ni de la reforma integral de la vivienda así que poco puedo hacer salvo encontrar leyes o sentencias que me amparen en este sentido:
Interpretación y aclaración artículo 66bis de la Ley general Tributaria que dice que
" 2. El derecho de la Administración para iniciar el procedimiento de comprobación de las bases o cuotas compensadas o pendientes de compensación o de deducciones aplicadas o pendientes de aplicación, prescribirá a los diez años a contar desde el día siguiente a aquel en que finalice el plazo reglamentario establecido para presentar la declaración o autoliquidación correspondiente al ejercicio o periodo impositivo en que se generó el derecho a compensar dichas bases o cuotas o a aplicar dichas deducciones.

En los procedimientos de inspección de alcance general a que se refiere el artículo 148 de esta Ley, respecto de obligaciones tributarias y periodos cuyo derecho a liquidar no se encuentre prescrito, se entenderá incluida, en todo caso, la comprobación de la totalidad de las bases o cuotas pendientes de compensación o de las deducciones pendientes de aplicación, cuyo derecho a comprobar no haya prescrito de acuerdo con lo dispuesto en el párrafo anterior. En otro caso, deberá hacerse expresa mención a la inclusión, en el objeto del procedimiento, de la comprobación a que se refiere este apartado, con indicación de los ejercicios o periodos impositivos en que se generó el derecho a compensar las bases o cuotas o a aplicar las deducciones que van a ser objeto de comprobación.

La comprobación a que se refiere este apartado y, en su caso, la corrección o regularización de bases o cuotas compensadas o pendientes de compensación o deducciones aplicadas o pendientes de aplicación respecto de las que no se hubiese producido la prescripción establecida en el párrafo primero, sólo podrá realizarse en el curso de procedimientos de comprobación relativos a obligaciones tributarias y periodos cuyo derecho a liquidar no se encuentre prescrito.
Compraventa mediante pago en metálico y pago en especie, que al fin y al cabo es lo que hemos hecho todos los que hemos adquirido la vivienda mediante subasta del INVIFAS o Invied.

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trasgu123
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Re: compraventa viviendas militares

Mensaje por trasgu123 »

OK, ahora esta claro. Hacienda duda que sea tu residencia habitual y quiere revisarte las desgravaciones por pago de hipoteca.

Las facturas puedes intentar conseguirlas pidiendolas a las empresas suministradoras de agua, electricidad, gas, telefono. O mirando en sus web, en el apartado Clientes.

Por otra via si las tienes domiciliadas, en la entidad bancaria estaran los asientos contables de su pago mes a mes. Pide un historico de cada suministro, por separado.

Para hacienda eres CULPABLE, hasta que no se demuestre los contrario.

MCS
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Re: compraventa viviendas militares

Mensaje por MCS »

Eso solo es una parte de todo lo expuesto.
¿Se puede comprar en metálico y en especie?
¿eso es lo que nos han hecho?
Si ese 50% queda reflejado en la escritura de compraventa en nombrando el articulado y la ley correspondiente, 26/1999 LGT, ¿Se le puede exigir a Hacienda?
¿Qué dice el código civil de eso?

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